Postet den 9. august, 2017 av Norse

– Lite sannsynlighet for ny istid selv om hetebølgen er over

Stemningen i det norske boligmarkedet har snudd, og boligprisene fortsatte å falle i juni og juli. Prisnedgangen var størst for eiendommer i Oslo med en nedgang på hele 3,1 prosent i juni og 2,8 prosent i juni. Dette er det største fallet på mer enn ti år.

Juni og juli er som kjent ofte svake måneder med lavere aktivitet og prisutvikling enn resten av året, men årets prisfall kommer på toppen av en svak prisutvikling tidligere i år. De tidligere så «sikre» investeringene i boliger har nå utviklet seg i retning av å bli betraktet som usikre.

Til tross for prisnedgangen de siste månedene, er eiendomsprisene mer enn 6 prosent høyere enn samme periode i fjor, og prisnedgangen i juli justert for sesongvariasjoner var kun på 0,7 prosent, så prisutviklingen kan langt fra betraktes som en katastrofe. Uansett står utviklingen i sterk kontrast til prisveksten som boliger i Oslo hadde i perioden februar 2016 til februar 2017, hvor prisveksten var på 24 prosent.

Antallet solgte boliger er 2,1 prosent færre enn i samme periode i fjor, og tilbudssiden er fortsatt stigende. Antallet boliger til salgs i Oslo er rekordhøyt samtidig som igangsetting av nye boliger er stigende. Boligtall fra Boligprodusentenes Forening viser at igangsetting av nye boliger for årets første fem måneder i Norge ligger 11 prosent over fjoråret. I tillegg vil det de to kommende årene være et stort antall nybyggede boliger i Oslo på vei ut i markedet. Dette styrker sannsynligheten for et videre prisfall.

Det kan se ut som om boligspekulantene i Oslo nå har valgt å avvente den videre utviklingen, og omsetningen dreier seg nå i større grad om kjøpere som er ute etter å kjøpe bolig til boformål. Dette ser man gjenspeilet i formidlingstiden av boliger som i juli i fjor var på 19 dager, og i år har steget til 34 dager. For Norge som helhet viser utviklingen samme tendens med en formidlingstid på 50 dager i år mot 20 dager i fjor.

En tendens er det også at stadig flere eiendommer går under prisantydning. I Oslo ble boligene i gjennomsnitt omsatt 0,4 prosent under prisantydning i juli. Betydelig lavere enn utviklingen i februar som viste omsetning over 9 prosent høyere enn prisantydning. Noe av effekten kan skyldes den tidligere så omtalte bruken av lokkepriser for å sette i gang budprosessene, men hovedårsaken er at etterspørselen har blitt betydelig mer selektiv.

Myndighetene har med bekymring fulgt boligprisutviklingen de siste årene, og i særlig grad utviklingen i Oslo som har være eksepsjonell.  Økt krav til egenkapital og krav om maksimallån på fem ganger inntekten har ført til begrenset kjøpekraft for en rekke kjøpere. Effekten av dette synes i Norges Banks utlånsundersøkelse som ble lagt frem tidligere i august.

Rapporten viser at bankene har strammet inn kredittpraksisen ytterligere etter at de nye endringene i boliglånforskriftene trådte i kraft ved årsskiftet. Statistikken viser at bankene har valgt å legge inn en høyere margin på boliglån gjennom det siste kvartalet ved å ikke senke rentene i takt med fallende finansieringskostnader.

Strammere kredittpraksis og fallende boligpriser gjør valgfriheten mindre for de investorene som ønsker å skifte til større og mer kostbare boliger. Situasjonen gjør noe med holdningene hos boligkjøperne, som foretar en grundigere behovsevaluering, og velger å selge sin eksisterende bolig før de kjøper ny.

Enkelte tar til orde for at boligprisene i Oslo er 20 prosent overpriset, og at markedet har godt av en normalisering gjennom et slikt prisfall. I praksis betyr det at prisene bør komme tilbake til 2016-nivået. Prisfall ut over dette vil føre til en ganske sterk oppbremsing i byggeaktiviteten med påfølgende stabilisering av tilbud og etterspørsel. Nedsidepotensialet bør derfor være begrenset ut over et fall på eksempelvis 20 prosent.

De største taperne på kort sikt vil være alle de som kjøpte boliger de første månedene i 2017, i tillegg til de lånekundene som har stramme sikkerhetsmarginer på sine lån. Krav til tilleggsikkerhet hos enkelte lånekunder kan føre til et ubehagelig selvforsterkende prispress i et marked preget av usikkerhet.

Men vi snakker ikke om en katastrofal utvikling, om vi engang kommer dit. Det mest sannsynlige scenariet er at boligprisene i løpet av et års tid normaliseres i utvalgte områder etter en sterk prisoppgang. Enkelte områder i Oslo har hatt en mer irrasjonell prisutvikling enn andre, hvor prisingen har vært styrt av følelsesmessig budgivning mer enn kvantitativt veloverveide bud. Vi er med andre ord inne i en sunn priskorreksjon i et tidligere brennhett marked.

Utfordringen er den massive gearingen som finnes i eiendomsmarkedet. Når prisen på fremmedkapital er under 2 prosent og staten tar en fjerdedel av regningen gjennom skattefradrag blir fristelsen for stor til å ikke kaste seg på priskarusellen. Med 7 ganger gearing på egenkapitalen ved kjøp av primærbolig og 2,5 ganger gearing på sekundærbolig, og en tosifret prisvekst har regnestykket vært enkelt. Nå har fremmedordet «risiko» dukket opp på eiendomsinvestorenes tunger etter å ha vært fraværende fra vokabularet en hel generasjon. Dette gjør noe med psyken hos investorene.

Hvis boliginvesteringer mister sin attraktivitet hos norske investorer blir alternative investeringsobjekter mer attraktive. Utfordringen er at det for tiden ikke er så mange attraktive alternative investeringer som ikke samtidig innebærer risiko. Mangel på alternative investeringsmuligheter kan også bety at nedsiderisikoen i eiendomsmarkedet er begrenset på kort sikt, så lenge fremmedkapitalkostnaden holder seg lav og alternative avkastningsmuligheter er begrenset. Sannsynligheten for et boligkrakk kan dermed fortsatt ansees som lav.

For investorer med lange penger på jakt etter avkastning skaper usikkerheten i eiendomsmarkedet en utfordring. Plassering i bank er som kjent lite attraktivt med en negativ realrente etter skatt og inflasjon. Obligasjoner kan tilby en noe høyere alternativavkastning, men renten er så lav at durasjons- og likviditetsrisiko utelukker de fleste alternativene. Aksjemarkedet er stedet som fortsatt kan tilby en attraktiv alternativavkastning dersom man frykter at eiendomsmarkedet svikter.

Vinneren i et svakt boligmarked kan derfor bli Oslo Børs, hvor en del av likviditeten fra eiendomsmarkedet bør finne veien.