Postet den 2. juli, 2014 av Svein Gogstad

– Aktiviteten i eiendomsmarkedet skyter fart!

Etter seks år med depressive tilstander i det spanske eiendomsmarkedet, ser man nå tegn til at markedet går i retning av stabilitet og balanse i en rekke regioner. Eiendomssektoren som har vært under press gjennom mange år, preges nå av en aktivitetsøkning som man ikke har sett på lang tid.

Spainreal1

De spanske notarialmyndighetene offentliggjorde i mai en rapport som viste at salget av spanske eiendommer steg med over 14 prosent i årets første tre måneder sammenlignet med siste kvartal 2013. På årlig basis tilsvarte veksten 45,4 prosent. Deler av oppgangen fra fjorårets nivå skyldes svært lave salgstall for mars 2013. Salget falt da dramatisk i kjølvannet av et stort transaksjonsvolum før årsskiftet – motivert av kommende skatte og momsøkning. I populære turistområder som Costa Blanca kysten, var aktivitetsøkningen på hele 24 prosent i første kvartal 2014.

Av de solgte boligene det første kvartalet var 45 prosent nye boliger, og 55 prosent brukte. Andelen bruktboligsalg forventes å øke ytterligere som følge av den lave byggeaktiviteten de siste årene. Det har vært tilnærmet null aktivitet innenfor byggesektoren de siste årene, og antall igangsatte boligprosjekter er svært begrenset. Derfor vil andelen av solgte boliger som ble bygget under høykonjunkturen stige i takt med at lagrene av nye boliger faller. En stor del av boligene som nå er til salgs eies av finansinstitusjoner som selger boligene med betydelig rabatt og garantert finansiering. Dette har satt fart i omsetningen de siste månedene.

Spainreal3

En stor del av boligomsetningen i Spania kommer fra utenlandske kjøpere. Over 12 prosent av boligomsetningen er utenlandske kjøpere. Denne andelen har falt noe gjennom de siste kvartalene fra 12,85 prosent i forrige kvartal. Britiske kjøpere utgjør over 17 prosent av markedet, etterfulgt av franskmenn, russere og tyskere. Den norske andelen av kjøpere har også blitt stadig større, og utgjøre nå 5 prosent av totalmarkedet.

Boligprisfallet viser også tegn til å flate ut, og ifølge spanske notarialdata var første kvartal 2014 første gang på åtte år at både den samlede omsetningen og boligprisene har bedret seg samtidig (prisvekst på 1,6 prosent). Siste gang dette skjedde var i første kvartal 2006.

Etter en revisjon i juni kunne de spanske statistikkmyndighetene melde om at de gjennomsnittlige boligprisene i landet derimot var ned med 0,3% i årets første kvartal. Dette var ned med 1,6 prosent sammenlignet med prisene for ett år siden, hvorav nedgangen fordelte seg med 1,1 prosent for nye boliger og 1,7 prosent for bruktboliger. Til tross for revisjon fra positiv til negativ kvartalsvekst, er dette den laveste falltakten på boligprisene siden 2010, og står i sterk kontrast til fjerdekvartalstallene for 2013 som viste en nedgang på 7,8 prosent.

Spainreal2

De regionale forskjellene i Spania er store, og ikke alle regioner kan vise til en like sterk utvikling. Viktig er det at hovedstadsregionen Madrid kunne vise til en prisoppgang på 1,2 prosent for siste kvartal og 1,9 prosent prisøkning på årlig basis.

Et annet tegn til at utviklingen går i riktig retning, er utviklingen i antall boliglån. For første gang på nærmere fire år ser vi nå en økning i antall godkjente boliglån, en økning på 2 prosent fra fjoråret. Dette er den største økningen siden april 2010.

Spansk boligstatistikk er ofte ikke helt etterrettelig, og kan til tider vise store avvik mellom de ulike datakildene. Det er derfor grunn til å være forsiktig med de kortsiktige konklusjonene som gjøres på grunnlag av disse. Uavhengig av dette, viser tallene fra samtlige kilder at boligprisfallet målt på årlig basis har bremset opp, og at aktiviteten nå har tatt seg opp.

Spainreal4

Den spanske økonomien er nå inne i en periode med den høyeste veksten siden 2008. Aktiviteten innenfor eksportindustrien er en betydelig bidragsyter til veksten, og har vært en nøkkel til å hjelpe landet ut av sitt økonomiske uføre. Landets industriproduksjonstall for april viste en økning på 1,6 prosent fra måneden før, og 4,3 prosent på årlig basis. Mange venter nå på at aktiviteten innenfor bygg– og anleggsbransjen snart skal ta seg opp.

I følge Euroconstructo rapporten som er utarbeidet av Catalonia Institute of Construction Technology, forventes det at aktivitetsfallet innenfor den spanske byggeindustrien vil bunne ut i inneværende år med et aktivitetsfall på 5 prosent. Deretter forventes industrien å vokse langsomt med 0,9 prosent i 2015, for deretter å ha en aktivitetsvekst på 3,4 prosent i 2016. Boligbyggingen forventes å falle med 5 prosent i inneværende år, for deretter å stige med 5 prosent i 2015 og 8 prosent i 2016.

Bygg– og eiendomsbransjen utgjør omkring 10 prosent av spansk BNP, og økt aktivitet innenfor denne sektoren er derfor en av de viktigste enkeltfaktorene som må på plass for å sikre videre økonomisk vekst i landet.

Den siste sysselsettingsstatistikken for landet viser også at eiendomsbransjen har begynt å ansette igjen. En sysselsettingsøkning på 3 prosent var fasit for første kvartal. Dette står i sterk kontrast til første kvartal 2013 som viste et sysselsettingsfall på over 9 prosent.

Inntil videre har landet klart seg godt uten drahjelp fra bygg og anleggsbransjen, men for å få bukt på den massive arbeidsledigheten må byggeaktiviteten opp. Vi håper derfor at den positive trenden for både priser og omsetning av spansk eiendom er starten på en positiv fase for bygg– og anleggsbransjen – ikke bare «dead cat bouncing».

IMF uttalte i slutten av mai at Spania nå har rundet hjørnet, og at landets økonomiske opptur begynte i andre halvdel av 2013. Økonomien vokser nå med det høyeste tempoet siden 2008, og tilliten til landet er nå tilbake. IMF skriver videre at vekstfasen som landet nå er inne i trolig vil vedvare på mellomlang sikt, og at en rekke sentrale indikatorer viser tegn til bedring. Med arbeidsledighet liggende omkring dagens nivå på 26 prosent, forventer IMF at det vil ta tid før sentrale vekstkatalysatorer som eiendomsmarkedet kan friskmeldes, men at den siste tids positive nøkkeltall viser tegn til forbedring.

I fondet Trend Europa er vi godt posisjonert i spanske aksjer med blant annet eksponering direkte og indirekte mot infrastruktur og bygg– og eiendomsbransjen. Vi er optimistiske for fremtiden, og tror at de siste månedenes positive utvikling innenfor spansk eiendom kan være starten på en ny oppgangstrend for denne skadeskutte bransjen.